Главе администрации Красногвардейского района

Председателю КГА А.П.Викторову
КОМИТЕТ ПО ГРАДОСТРОИТЕЛЬСТВУ И АРХИТЕКТУРЕ
пл. Ломоносова, д.2, Санкт-Петербург 191011
kga@ kga.gov.spb.ru

Вице-губернатору Санкт-Петербурга А.И.Вахмистрову
ПРАВИТЕЛЬСТВО САНКТ-ПЕТЕРБУРГА
Смольный, Санкт-Петербург, 191060
факс 576-7438 vahmistrov@ vg.gov.spb.ru

Отклонение комплексной поправки об укрупнении функциональных зон в части, касающейся жилых зон.

Генеральный план призван осуществить регулирование развития Санкт-Петербурга методами территориального планирования.

Главная цель территориального планирования, заявленная в п.2.1.1 Генплана, «улучшение качества жизни всех слоев населения». Считаем, что вносимая в Генплан поправка не отвечает заявленной цели, а, напротив, повлечет за собой ухудшение качества жизни подавляющего большинства граждан.

Действующий Генплан предусматривал выделение на территории Санкт-Петербурга семи видов жилых и трех видов общественно-деловых зон. Каждая такая зона – это определенный тип градостроительной среды и, самое главное, определенный стиль жизни (если мы говорим о жилых кварталах). Стили жизни горожан могут и должны быть разными, но внутри каждой функциональной зоны должен присутствовать набор взаимосвязанных и не противоречащих друг другу функций, которые делают жизнь удобной. Функциональное зонирование осуществляется для того, чтобы снизить количество конфликтов между конкурирующими и несовместимыми функциями. Поэтому разделяются промышленная и жилая застройка, зоны кладбищ отделяются от зоны пляжей и спортивных сооружений и так далее.

Поправка к Генплану предполагает кардинальное изменение принципов зонирования. Все жилые кварталы города, кроме коттеджных поселков, определяются как комплексная зона 3ЖД. В ней будут объединены ранее разделенные зоны Ж4 (среднеэтажная застройка), Ж5 (многоэтажная застройка), Ж6 (исторический центр), Ж7 (исторические пригороды) и Д1 (многофункциональная общественно-деловая застройка).

Мы категорически против такого перезонирования!

Мы против объединения жилых и общественно-деловых объектов на одной территории.

Каждому на бытовом уровне понятно, что жилая и деловая зоны совершенно различны по своим параметрам. В зоне развития бизнеса не нужны детские площадки, зеленые скверики для пожилых, магазины шаговой доступности. Зато совершенно необходимы парковки и паркинги для автомашин менеджеров и визитеров, общественные здания, торговые центры, кафе и рестораны. Таким территориям присуща бóльшая плотность застройки, бóльшая высотность, интенсивное автодвижение внутри квартала, отсутствие внутриквартальной зелени, кроме декоративной, более высокий уровень шума, более высокая стоимость земли и, соответственно, более дорогие магазины. Здесь нет объектов социальной инфраструктуры, кроме престижных объектов. Владельцы квартир в таких кварталах не ходят в магазин за кефиром, объекты бытового обслуживания включаются в состав жилых комплексов. Бизнес-кварталы должны иметь выезды на крупные автомагистрали и доступ к станциям рельсового транспорта.

Жилая многоэтажная застройка в том варианте, который сложился в Петербурге и является приемлемым для горожан, напротив, подразумевает достаточно большие озелененные дворы, возможность не заглядывать в окна соседа каждое утро, парковку личного автотранспорта недалеко от дома, наличие недорогих магазинов и служб сервиса в шаговой доступности, наличие социальной инфраструктуры (детских садов, школ, поликлиник) в пределах квартала. Многоэтажная застройка обеспечивается общественным наземным транспортом; это кварталы, которые не имеют пустынных опасных зон, «вымирающих» после окончания рабочего дня.

Жилая и деловая территории соответствуют разным стилям жизни, напрямую конфликтующим друг с другом. Поэтому жилье и бизнес-объекты должны быть разнесены на разные территории. Принятие «комплексной» поправки к Генплану позволит уплотнять застройку, размещать внутри жилых кварталов гостиницы, магазины без ограничения площади, больницы, офисные центры, паркинги, здания органов государственного управления и пр. Такие здания могут занимать до 90% площади отведенного им земельного участка, выдавливая свою инфраструктуру на участки окружающих жилых домов. Существующие жилые здания будут выкупаться с целью реконструкции там, где это более выгодно, а жители будут находиться под постоянной угрозой расселения.

Создание деловых центров внутри жилых зон объективно ведет к ухудшению качества жизни, заявленного в Генплане как главная цель территориального планирования.

Считаем, что объекты общественно-деловой застройки, объекты социальной и инженерной инфраструктуры могут быть введены в жилые кварталы, только если они связаны с обслуживанием проживающего на территории населения и при обязательном учете прав и законных интересов жителей.

Смешение жилой и общественно-деловой функций означает отказ от государственного регулирования застройки, признание того, что проектировщики на самом деле не представляют, где какие зоны должны размещаться в современном Петербурге, отказ от обеспечения и защиты прав граждан.

Мы против объединения среднеэтажной и многоэтажной застройки.

Объединение зон среднеэтажной и многоэтажной застройки в общую зону 3ЖД, а также распространение зоны 3ЖД на все жилые кварталы города равнозначно отмене упорядочивающей функции Генплана и подрывает основы для дальнейшего нормативного регулирования развития города. Почему мы против?

Высокое качество жизни гарантируется наличием в жилых кварталах необходимой инфраструктуры – начиная от объектов обслуживания дома (контейнерные площадки, парковки) и заканчивая социальными учреждениями и магазинами. Количество (площадь) таких объектов рассчитывается на одного или на 1000 жителей. Площадь земельного участка многоквартирного дома (которая определяет плотность застройки) также рассчитывается, исходя из количества проживающих, и должна соответствовать нормативам на момент создания домов, что закреплено в Градостроительном Кодексе. Это позволяет каждому дому размещать объекты обслуживания на своей земле, а не залезать на земли общего пользования.

При увеличении этажности дома для сохранения комфортности проживания должен реализовываться одни из двух вариантов:

• увеличение земельного участка, что в пределе приводит к сценарию «небоскреб в пустыне» (высотный дом на огромном участке, занятом парковками этого дома, детскими площадками и пр.) или
• встраивание функций в здание (подземные паркинги, встроенные общественные помещения).

Если этого не происходит, то качество жизни в кварталах высотной застройки снижается по сравнению с неуплотненной много- и среднеэтажной застройкой. 

Аналогично, в кварталах высотной застройки по-иному должны решаться вопросы размещения социальных объектов, дорожной инфраструктуры, транспорта. В целом, высотная застройка всегда более плотная, менее «человечная» с точки зрения социальных функций квартала, что компенсируется либо более низкой стоимостью квартир, либо их более высокой комфортностью.

Создание комфортной городской среды гарантируется соблюдением нормативов градостроительного проектирования при застройке территории. Например, для комфортного проживания заселенность квартала должна быть не выше 450-и человек на 1 га, а озеленение – не ниже 5 кв.м. на 1 человека. Нормативы градостроительного проектирования содержат минимальные расчетные показатели обеспечения благоприятных условий жизнедеятельности человека (в том числе объектами социального и коммунально-бытового назначения), доступности таких объектов для населения (включая инвалидов), объектами инженерной инфраструктуры, благоустройства территории. Очевидно, что для разных типов застройки (средне-, многоэтажной и высотной) нормативы градостроительного проектирования должны отличаться. Смешивание же всех типов в одной зоне (да еще и с добавлением деловой функции) приведет к невозможности создания специфических нормативов и правил застройки. В итоге через несколько лет, когда правительство Петербурга разработает региональные нормативы градостроительного проектирования, как того требует Градостроительный кодекс, горожане с изумлением обнаружат, что для сложившихся среднеэтажных кварталов действуют те же правила, что и для вновь возведенных высоток. И уплотнять их можно будет еще до бесконечности.

Как это относится к нам?

Территория Охты – это зона среднеэтажной застройки (Ж4) по берегу Невы, многоэтажной застройки (Ж5) от Новочеркасского проспекта до реки Оккервиль и от Среднеохтинского проспекта в сторону проспекта Энергетиков. Отдельные участки деловой зоны (Д2) были выделены для объектов образования: Морской Академии им. адмирала Макарова, Университета Гидрометеорологии. Территории существующих предприятий (Петрозавод, завод «Штурманские проборы», НПО «Буревестник») отнесены к промышленной зоне  (П).

Расчеты, самостоятельно выполненные жителями 26-го квартала Малой Охты, показали, что заселенность в настоящее время квартала чуть-чуть ниже нормы, озеленение – по площади газонов соответствует норме, но с учетом варварской вырубки 280-ти деревьев уже недостаточно, площадь придомовых территорий полностью соответствует нормативу на момент постройки домов. Квартал застроен пятиэтажными «сталинками». В действующем Генплане определен как зона среднеэтажной застройки Ж4. Все логично: параметры застройки, определенные в Генплане, соответствуют требованиям ТСН и СниПов, то есть являются объективно обоснованными и соответствующими целям территориального планирования.

И вот принимается поправка к Генплану. 26-й квартал превращается в зону 3ЖД. Специалисты КГА не видят оснований для беспокойства. Мол, высотность домов, возводимых в существующих кварталах, согласно общей части ПЗЗ (еще не принятых!) может быть увеличена только на 10%. Мол, реальная высотная застройка угрожает только вновь застраиваемым территориям. В 26-м квартале она возможна только в случае сноса зданий при полной реконструкции квартала. Такие разъяснения дали специалисты КГА представителям «Охтинской Дуги» и ДГИ (Движения гражданских инициатив).

Но мы все-таки беспокоимся. Разрешение увеличить высоту зданий «только на 10%», с легкостью данное Генпланом, может обернуться надстройкой еще двух этажей в каждом доме 26-го квартала. Это однозначно разрушит идеальный баланс, заложенный при его застройке в 1937 году, который определяет качество среды и стоимость жилья. А ведь мы знаем, насколько охотно чиновники идут на то, чтобы выдать разрешения «в порядке исключения». В итоге пострадавшими окажутся все – и жильцы существующих домов, и собственники вновь приобретаемы квартир. Все, кроме тех, кто выдал разрешения и построил дома на основании негодных правил.

Итоговые требования.

1 .Общая оценка. Принятие «комплексной поправки» равнозначно отмене регулирующей функции Генплана. Доводы разработчиков о необходимости уменьшить детализацию Генплана с передачей детальных проработок на уровень ПЗЗ считаем неубедительными. Отказ от разнообразия функциональных зон, отказ от высотного регулирования, отказ от защитного зонирования для объектов культуры, науки, образования приведет к мгновенному снятию этих ограничений и в «Правилах землепользования и застройки». Последствие этого – повсеместное нерегулируемое увеличение высотности и плотности застройки, а, значит – ухудшение качества жизни. Внесение поправок придаст Генплану требуемые формальные признаки документа высшего порядка – «общими мазками», «взгляд с высоты орлиного полета». Однако цена обретения Генпланом формальных признаков – отказ от главной цели территориального планирования «улучшение качества жизни всех слоев населения». Никто не усомнится в причинах, по которым КГА настаивает на соблюдении формы Генплана в ущерб его главным целям. Требуем отказать во внесении в утвержденный Генплан «комплексной поправки»

2. Требуем придания Генплану социальной направленности.

2.1. Дополнить «Положения о территориальном планировании Санкт-Петербурга», часть 2.2 «Задачи территориального планирования Санкт-Петербурга» разделом «Задачи по учету интересов граждан РФ, жителей Санкт-Петербурга».

2.2. Требуем включить в число мероприятий по нормативному, правовому, организационному обеспечению, перечисленных в п.3.11 Генплана, следующие меры: обеспечение защиты интересов жителей Санкт-Петербурга путем регистрации в собственность жителей (собственников квартир) земельных участков придомовых территорий многоквартирных домов в нормативных размерах на момент постройки домов, а для домов ЖСК также по акту о предоставлении земельных участков в бессрочное пользование.